相続登記を放置するとどうなる？罰則以外の6つのリスクと対処法

相続登記をしないままでも、直ちに不動産の所有権がなくなるわけではありません。しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく期限内に申請しない場合は10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

さらに、放置による問題は過料だけではありません。時間がたつほど相続人が増え、話合いや戸籍収集が難しくなり、売却や担保設定も進められなくなります。放置期間が長いほど、将来の家族に負担を残しやすくなります。

相続登記を放置した場合の6つのリスク

1　10万円以下の過料の対象となる可能性

相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。2024年4月1日より前の相続で、以前から不動産の存在を知っていた場合の期限は原則として2027年3月31日です。正当な理由なく申請しなければ、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

2　次の相続が発生して相続人が増える

相続登記をしない間に相続人が亡くなると、その人の権利をさらに配偶者や子どもなどが相続します。これを繰り返すと、当初は数人だった相続人が10人以上になることもあります。

遺産分割協議には原則として現在の相続人全員の合意が必要です。会ったことのない親族や遠方の相続人が増えるほど、連絡と合意形成が難しくなります。

3　不動産を売却・担保設定できない

亡くなった方の名義のままでは、通常、相続人がその不動産を売却したり、住宅ローンなどの担保に入れたりすることはできません。買主が見つかってから未登記が判明すると、売却日程に間に合わないおそれがあります。

4　古い戸籍や住所資料の収集が難しくなる

時間がたつと、住民票の除票や戸籍の附票が保存期間の経過などにより取得できなくなることがあります。登記簿上の住所と死亡時の住所を通常の資料だけでつなげられない場合は、権利証、不在籍・不在住証明書など別の資料が必要となり、手続きが複雑になります。

5　ほかの相続人や第三者との関係が複雑になる

遺産分割前の不動産は、相続人全員に関係する財産です。放置している間に、相続人の一人について債権者による差押えが行われたり、法定相続分による登記がされたりすると、当初予定していた分け方をそのまま実現できないことがあります。

6　管理責任と費用の問題が残り続ける

登記をしていなくても、固定資産税、建物の老朽化、雑草や倒木、近隣への損害などの問題はなくなりません。誰が管理し、費用を負担するかが曖昧なままだと、相続人間のトラブルにつながることがあります。

放置しても自動的に国のものになるわけではない

相続登記をしなかったからといって、不動産が自動的に国へ移るわけではありません。また、固定資産税を支払わなければ所有権から解放されるわけでもありません。不要な土地については、売却、贈与、相続土地国庫帰属制度など別の選択肢を検討する必要があります。

相続土地国庫帰属制度は、一定の要件を満たす土地を国へ引き渡す制度ですが、審査手数料や負担金が必要で、建物がある土地などは対象になりません。利用を検討する場合も、まず相続関係と土地の状況を確認します。

期限を過ぎた場合でも、今から相続登記はできる

相続登記の期限を過ぎても、申請そのものができなくなるわけではありません。過料が心配だからと放置を続けず、現在の登記名義、相続人、不動産の範囲を確認して申請を進めてください。

昔の相続では、亡くなった方が複数になっていることがあります。どの順番で登記を行うか、途中の登記を省略できるか、登録免許税の免税措置を使えるかなどを整理すると、手続きと費用を抑えられる場合があります。

遺産分割が終わらず登記できないとき

相続人全員の話合いが終わっていない場合は、相続人申告登記を利用して、基本的な申請義務を果たす方法があります。相続人が単独で申し出ることができ、申出自体の登録免許税はかかりません。

ただし、相続人申告登記は最終的な名義変更ではなく、不動産を売却するための登記にもなりません。遺産分割成立後には、その内容を反映した相続登記が必要です。相続人間に争いがあり交渉が必要な場合、司法書士は一方の代理人として遺産分割交渉をすることができないため、弁護士への相談が必要になることがあります。

相続放棄の3か月と混同しない

相続登記の原則3年という期限と、相続放棄の期限は別です。相続放棄は原則として、自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述します。

相続登記を放置しても、相続放棄をしたことにはなりません。借金や不要な不動産があるため相続放棄を検討している場合は、相続登記より先に、3か月の期限を意識して弁護士や司法書士などの専門家へ相談してください。

放置に気付いたら確認すること

1. 登記事項証明書で現在の名義を確認する
2. 固定資産税納税通知書、名寄帳、所有不動産記録証明書などで不動産を確認する
3. 亡くなった方の戸籍を収集し、現在の相続人を確認する
4. 遺言書や過去の遺産分割協議書がないかを探す
5. 通常の相続登記、相続人申告登記など、期限までに行う手続きを決める

不動産の権利証が見つからなくても、相続登記では原則として必須の添付書類ではありません。まずは現在分かる資料から確認を始めてください。

よくある質問

何十年も前の相続でも登記できますか？

できます。ただし、その後に別の相続が発生している場合は、追加の戸籍や遺産分割協議が必要です。早めに現在の相続人を確認してください。

過料を払えば登記しなくてよいのですか？

いいえ。過料と相続登記の申請義務は別です。過料の有無にかかわらず、必要な登記を行う必要があります。

相続人の一人と連絡が取れません

遺産分割協議には原則として相続人全員の参加が必要です。戸籍や住所の調査、不在者財産管理人など別の手続きが必要となることがあるため、状況を整理して専門家へ相談してください。

昔の相続をそのままにしている方へ

栗栖司法書士事務所では、父母や祖父母名義の不動産、相続人の中に亡くなった方がいるケース、古い戸籍や住所資料がそろわないケースについても、現在の名義と相続関係を確認するところから対応します。

戸籍や権利証がそろっていなくても構いません。亡くなった時期、不動産のおおよその所在地、心当たりのある相続人を分かる範囲でお知らせください。

サービス案内：相続登記のご依頼

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相談：放置している相続登記について問い合わせる

参考情報

法務省：相続登記の申請義務化について

法務省：相続土地国庫帰属制度について

※本記事は2026年9月時点の制度を前提とした一般的な説明です。過料、相続放棄、差押え、遺産分割紛争などは個別事情により対応が異なります。