相続登記の義務化とは？期限・罰則・手続き方法を司法書士が解説

相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。土地や建物を相続したことを知った相続人は、原則として3年以内に登記を申請しなければなりません。義務化前に発生した古い相続も対象です。

ただし、期限はすべての人について「亡くなった日から3年」となるわけではありません。また、遺産分割が期限までにまとまらないときには、相続人申告登記を利用して申請義務を果たす方法があります。この記事では、期限の数え方から手続きの進め方までを整理します。

相続登記とは不動産の名義を相続人へ変更する手続き

相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなったときに、登記簿上の名義を相続人へ変更する手続きです。預貯金の名義変更とは別に、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。

対象になるのは、宅地や自宅建物だけではありません。農地、山林、私道の持分、マンションの敷地権なども不動産です。固定資産税の納税通知書に載らない土地や共有持分が残っていることもあるため、不動産を漏れなく確認することが重要です。

2024年4月1日から相続登記が義務化

相続によって不動産の所有権を取得したことを知った相続人は、原則として、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。ここでいう「知った日」は、単に親族が亡くなった日とは限りません。自分が相続人となったことに加え、相続の対象に不動産があることを知った時点が基準になります。

遺産分割が成立して不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請する義務も生じます。

義務化前の相続も対象

2024年4月1日より前に亡くなった方の不動産も、義務化の対象です。施行前から、自分が相続人であり、対象不動産があることを知っていた場合の期限は、原則として2027年3月31日です。

例えば、10年前に父が亡くなり、自宅が父名義のまま残っていると以前から知っていた場合も、古い相続だから対象外になるわけではありません。むしろ、時間がたった相続では、さらに相続が発生して相続人が増えていることがあるため、早めの確認が必要です。

関連記事：2027年3月31日が期限になる相続登記とは？

正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の可能性

正当な理由がないのに期限内の申請を怠った場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。過料は刑罰ではありませんが、金銭的な負担となる行政上の制裁です。

相続人が非常に多く戸籍収集に時間がかかる、遺言の有効性が争われている、重い病気などで手続きが困難であるといった事情は、個別の状況により正当な理由として考慮されることがあります。ただし、「知らなかった」「忙しかった」と考えて放置するのは安全ではありません。期限内にできる対応を進めることが大切です。

遺産分割がまとまらない場合は相続人申告登記を検討

相続人全員の話合いが期限までにまとまらなくても、何もしなくてよいわけではありません。この場合は、相続人申告登記を利用できることがあります。

相続人申告登記は、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分が相続人であることを申し出る制度です。相続人が単独で申し出ることができ、申出自体の登録免許税はかかりません。これにより、申出をした相続人は基本的な申請義務を果たしたものと扱われます。

もっとも、相続人申告登記だけでは、不動産の名義が最終的な取得者へ変更されるわけではありません。その後に遺産分割が成立したときは、原則として成立日から3年以内に、遺産分割の内容に基づく相続登記が必要です。

相続登記の進め方

1. 登記事項証明書や固定資産税納税通知書などで、亡くなった方名義の不動産を確認する
2. 出生から死亡までの戸籍などを集め、法律上の相続人を確定する
3. 遺言書の有無を確認し、遺言、遺産分割協議、法定相続分のいずれで登記するかを決める
4. 戸籍、住民票、固定資産評価証明書、遺産分割協議書など必要書類をそろえる
5. 登記申請書を作成し、不動産を管轄する法務局へ申請する

2026年2月2日からは、法務局で所有不動産記録証明書を請求し、本人や亡くなった方が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的に確認できる制度も始まっています。古い相続で不動産の所在が分からない場合には、利用を検討できます。

関連記事：相続登記に必要な書類一覧

相続登記は自分でもできる？

相続登記は、ご自身で申請することもできます。相続人が少なく、必要な戸籍がそろっており、不動産も一つだけというケースでは進めやすいことがあります。

一方、祖父母名義の不動産が残っている、相続人の中に亡くなった方がいる、複数の市区町村から古い戸籍を集める必要がある、私道持分の有無が分からないといった場合は、調査と書類作成が複雑になります。期限が迫っている場合も、早めに司法書士へ相談すると見通しを立てやすくなります。

よくある質問

亡くなってから3年を過ぎたら、もう登記できませんか？

いいえ。期限を過ぎても相続登記はできます。未登記に気付いた時点で放置を続けず、必要な調査と申請を進めてください。

相続放棄をした人も相続登記をする必要がありますか？

家庭裁判所で適法に相続放棄が受理された人は、初めから相続人ではなかったものと扱われます。ほかの相続人や次順位の相続人を確認したうえで登記を進めます。

相続した不動産が地方にあっても依頼できますか？

相続登記はオンライン申請や郵送を利用できるため、事務所から離れた地域の不動産でも対応できる場合があります。

相続登記の期限や進め方が分からない方へ

栗栖司法書士事務所では、戸籍の収集、相続人の確認、遺産分割協議書の作成から登記申請まで、必要な範囲に応じて対応しています。東京都文京区を拠点に、東京東部、千葉県北西部、埼玉県南部を中心として、郵送やオンラインも組み合わせて手続きを進めます。

書類がそろっていない段階でも構いません。亡くなった時期、不動産のおおよその所在地、相続人として心当たりのある方、遺言書の有無を分かる範囲でお知らせください。

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参考情報

法務省：相続登記の申請義務化について

※本記事は2026年9月時点の制度を前提とした一般的な説明です。具体的な必要書類や期限は個別の事情によって異なります。